С начала 2025 года в правовом регулировании проблематики зон с особыми условиями использования территории появилось сразу несколько новаций.
Федеральный закон от 26.12.2024 N 485-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившей силу части 2 статьи 5 ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее – ФЗ№485), вступивший в силу с 31 декабря 2024 года, уточнил правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
Во-первых, появился новый пункт 18 статьи 107 Земельного кодекса РФ, который устанавливает возможность заключения между правообладателем земельного участка или иного объекта недвижимости, попавших в режим ограничений от ЗОУИТ и стороной, ради которой устанавливается зона.
Соглашение не является обязательным. Оно может быть заключено в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Соглашение, в случае его заключения, должно регулировать аспекты финансирования мероприятий (функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических), направленных на обеспечение возможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Такие мероприятия могут предусматривать реконструкцию, капитальный ремонт указанных объектов.
Нужно понимать, что соглашение не может быть заключено, если речь идет об ограничениях в санитарно-защитной зоне или в случае, если в отношении объекта недвижимости, находящегося в ЗОУИТ принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
Во-вторых, из законодательства исключено требование об обязательности до определенной даты (2025 г.) внести сведения обо всех границах ЗОУИТ в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости. Однако это не отменяет необходимости постепенного установления всех границ и внесения сведений о них в соответствующий реестр.
В-третьих, в градостроительном праве исключили в качестве обязательного требование о необходимости приятия решения об установлении режима ЗОУИТ до начала строительства объекта, из-за функционирования которого в будущем и будет необходим режим ограничений. Для этого часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ дополнили нормой о том, что отсутствие приложенного к заявлению о выдаче разрешения на строительство решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта из-за которого подлежит установлению зона, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Также из различных статей Градостроительного кодекса РФ исключили все упоминания приаэродромной территории, как отдельного вида зоны. Все требования к установлению указанной зоны должны подчиняться общим требованиям для всех видов зон и специальному правовому регулированию в постановлении Правительства РФ.
В-четвертых, все сроки, установленные в Федеральном законе от 03.08.2018 N 342-ФЗ
"О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" перенесли на год - до 1 января 2026 года.
Уточнили терминологию трубопроводов: вместо «промышленных» трубопроводов теперь «технологические».
Также установили, что в постановлении Правительства РФ о виде зоны (такие постановления нужны в отношении каждого вида зоны) должен быть четко определен срок, в течение которого в связи со строительством, реконструкцией объекта должна быть установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории. Указанный срок должен составлять не более двенадцати месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (см. подпункт 15 пункта 1 статьи 106 Земельного кодекса РФ).
