Земельные участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» востребованы, так как граждане квартире в многоквартирном доме предпочитают свой жилой дом. При этом строительство самого жилого дома градостроительное право ограничивало требованием подачи соответствующего уведомления о планируемом строительстве. Проектная документация не является обязательной для индивидуального жилищного строительства, также, как и получение разрешения на строительство. При этом в большинстве случаев граждане не самостоятельно занимаются строительством дома, а поручают работу строительным бригадам и организациям.
С 1 марта 2025 года в российском праве вступит в силу Федеральный закон от 22.07.2024 N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (далее – ФЗ №186).
Указанный закон регулирует отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования.
То есть, ФЗ № 186 будет регулировать вопросы взаимодействия владельца земельного участка и строительной организации, в том числе и вопросы заключения договора строительного подряда.
Любопытно, что ФЗ №186 вводит два условия, только при соблюдении которых строительная организация будет вправе заключать договор подряда для строительства индивидуального жилого дома. Условия следующие:
1) наличие уникального кода идентификации (идентификатора), присвоенного юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю при его регистрации в единой информационной системе жилищного строительства, определенной в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационная система), в порядке, установленном Минстроем России;
2) размещение (раскрытие) юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в информационной системе информации:
- о фирменном наименовании (наименовании), местонахождении, режиме работы, номере телефона, об адресе и т.д;,
- о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- о проектах жилых домов, которые могут быть построены юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в соответствии с настоящим Федеральным законом, включая информацию:
- о характеристиках жилых домов, в том числе об их объемно-планировочных решениях, о количестве этажей, площади, возможном инженерно-техническом обеспечении;
- об используемой типовой проектной документации;
- об используемых домокомплектах;
- о предполагаемой стоимости и примерных сроках строительства жилых домов;
- об уполномоченном банке, в котором заказчиком открывается счет эскроу (в случае, если юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем привлечены средства целевого кредита в уполномоченном банке на строительство жилых домов по договорам строительного подряда).
Дополнительно ФЗ №186 предъявляет к подрядчику еще ряд требований, связанных с необходимостью раскрытия в Интернете целого ряда сведений о своей деятельности.
Намечено, что в целях защиты прав и законных имущественных интересов граждан Российской Федерации будет осуществлятся региональный государственный контроль (надзор) за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, подрядчиками требований к порядку и срокам размещения в информационной системе информации и сведений.
Кроме того, ФЗ №186 устанавливает особенности заключения договора строительного подряда для целей строительства индивидуальных жилых домов, перечисляя целый ряд условий, которые должны быть отражены в договоре строительного подряда.
Нужно понимать, что к 1 марта следующего года всем строительным организациям, специализирующимся на строительстве индивидуальных жилых домов, придется изменить документацию и провести целый ряд подготовительным работ для соответствия тем требованиям, которые сформулировал ФЗ №186.
