Комплексное развитие территории (далее – КРТ) направлено на обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства.
Каждый проект КРТ реализуется в установленных границах, которые Градостроительный кодекс РФ предлагает ограничивать границами элементов планировочной структуры или их части.
Речь идет прежде всего о районе, микрорайоне, квартале или территории общего пользования.
Однако, далеко не каждый район или квартал включается в границы КРТ. Прежде всего в границы КРТ включаются многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, у которых отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения или физический износ которых превышает установленный в регионе процент.
Понятно, что и квартал и микрорайон может включать не только многоквартирные дома, подлежащие сносу и расселению, но и иные объекты недвижимости. поэтому в границы территории КРТ жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные выше, только лишь на основании того, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества оказались в границах элемента планировочной структуры, в котором расположены аварийные многоквартирные дома.
В случае, если земельные участки или иные объекты недвижимости, оказавшиеся в квартале, выбранном для КРТ, находятся на праве собственности каких-либо лиц, они будут проведены через процедуру выкупа. Единственно, какие объекты защищены от участия в КРТ жилой застройки – это:
- земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, за исключением случаев согласования включения таких объектов;
- земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не подпадающими под критерии аварийности и изношенности;
- земельные участки с жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением объектов, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям высокого уровня износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.
Зачастую в границах кварталов и районов жилой застройки располагаются гаражи. В случае если земельные участки, на которых расположены объекты гаражного назначения, включаемые в КРТ жилой и нежилой застройки, соответствуют критериям, определенным частями 3-6 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ, и (или) Правительством РФ, субъектом РФ объекты гаражного назначения не определены в качестве объектов недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ нежилой застройки, такие объекты могут включаться в комплексное развитие территории жилой и нежилой застройки.
И это еще не все. Часть 6 статьи 66 Градостроительного кодекса РФ разрешает принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по КРТ, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.
В целом, в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 66 Градостроительного кодекса РФ именно субъект РФ регулирует порядок определения границ территории, подлежащей комплексному развитию.
Однако, опираясь на нормы федерального градостроительного права можно заметить, что в законодательстве отсутствуют жесткие условия определения границ КРТ. Скорее градостроительное право устанавливает довольно гибкие критерии определения границ территории комплексного развития территории жилой застройки.
